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【事例2】特定の事業用資産買換えの特例

特定の事業用資産の買換えの特例


概要

不動産業(いわゆる事業的規模とはいえないもの)を営むB氏は平成18年中に東京都内に所有していた土地を売却し、翌年平成19年中に千葉県内に新たに事業用土地を購入しようと考えています。売却価格はおよそ1億円、土地は相続によって取得したもので何も対策をせずに譲渡所得を計算すると所得税としては 1,425万円の納税となります。

ポイント

不動産を買換えることとなるため、「特定の事業用資産の買換えの特例」の規定が適用できるか。また適用できるとすればどの位の節税となるか。

対応策

  1. この事例は「特定の事業用資産の買換えの特例(以下、買換え特例規定、という)に該当するのか
  2. B氏の不動産業の規模は事業的規模に該当しないが買換え特例規定を適用できるか
  3. 買換え特例規定そのものが18年12月31日までの時限立法となっているが問題はないか
  4. 買換え特例規定が適用されるとすれば具体的にいくら節税となるか

 

  1. この買換え特例規定は租税特別措置法37条に規定されています。そして譲渡する資産と買換える資産が限定された組合わせになっており、指定された譲渡資産から指定された買換え資産へ買換えについてのみこの買換え特例規定が適用されます。
    事例については実務上一番適用されやすい組合わせといえる

    (譲渡資産)
    国内にある土地等で、その譲渡の日の属する年の1月1日において所有期間が10年を超えるもの。

    (買換え資産)
    国内にある土地等、建物、構築物又は機械及び装置(以下「所有期間10年超の規定」と呼ぶことにします)

    の組合わせに該当します。
  2. この買換え特例規定が「特定の事業用・・・」とあることから不動産業において事業的規模を有していないと適用にならないのでは?という疑問がわくかも知れません。しかしこの特例規定には、譲渡資産について「・・・事業と称するに至らない不動産等の貸付けなどの行為で相当の対価を得て継続的に行なうものを含む・・・」とされており、事例は相当の対価を得て継続的に行なっておりましたので、この買換え特例規定が適用できます。

    ※この他にも買換え特例規定の適用となる要件はいくつかあります。個別の事例によっての判定となりますので詳細はご相談ください。
  3. この買換え特例規定の中で上記1の組み合わせは18年12月31日までに譲渡されるものという条件がついており特に気を使ったところです。租税特別措置法はあくまでも政策的に定められた時限立法であり期限が切れてしまえば当然適用はありません。
    そしてこの買換え特例規定の中で一番使い勝手のよい、「所有期間10年超」の規定については18年限りではという憶測も出ましたが、結局19年の改正で平成23年12月31日まで延長されました。

    ※買換え特例規定や、交換の特例規定はそれが収用によるものあるいは居住用の財産を対象としたものなど様々あります。これらの規定は期限付きであるものも多いので、適用される年限を確認することが不可欠です。

    実際に新しく購入した土地は譲渡した土地とほぼ同額でした。買換え特例規定を使うと所得税でおよそ225万円の納付となりました。

    1,425万円?225万円=1,200万円の節税となりました。

    ※この買換え特例規定を使うと上記のような節税が可能となります。この規定の趣旨は引き続き同じような資産を所有するのであればその連続性という実質に着目してここで行なわれる取引に対しては課税しないというものです。逆に言いますと将来この資産を売却するときは相続をしたときの取得価額が引き継がれてここで多額の税金が発生するということです。いわば課税の繰延べという制度です。

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